개발밀도관리구역의 모든 것 부동산 용어 해부하기

부동산 관련 용어는 이해하기 어려운 경우가 많습니다. 그중 하나가 바로 ‘개발밀도관리구역’입니다.

이 글에서는 개발밀도관리구역의 정의, 지정 기준, 지정 절차, 그리고 기반시설부담구역과의 관계를 자세히 설명하여 독자 여러분이 이 용어를 명확히 이해할 수 있도록 돕겠습니다.

개발밀도관리구역이란?

개발밀도관리구역은 도시 개발 과정에서 기반시설이 부족할 것으로 예상되는 지역을 지정하는 구역입니다. 이러한 구역은 재건축이나 재개발과 같은 개발 행위가 이루어질 때, 기존의 기반시설이 해당 개발로 인해 더욱 부족해질 가능성이 있는 지역을 포함합니다.

따라서 이 지역에서는 건폐율(건축물의 바닥 면적 비율)이나 용적률(건축물의 전체 연면적 비율)을 강화하여 개발 행위를 억제하는 것이 목적입니다. 개발밀도관리구역의 필요성은 도시의 인프라가 개발에 따라 지속적으로 확장되기 어렵고, 이로 인해 기반시설의 수용능력이 제한적일 때 더욱 두드러집니다.

예를 들어, 주거지역이나 상업지역에서의 인구 밀집도가 높아짐에 따라 도로 서비스 수준이 낮아지거나 수도, 하수도, 학교 등의 시설이 과부하에 이를 수 있습니다. 이러한 경우, 개발밀도관리구역으로 지정하여 인프라를 보호하고, 지역 주민들의 생활 품질을 유지하려는 노력이 필요합니다.

항목	설명
정의	기반시설이 부족할 것으로 예상되는 지역에 지정
목적	개발 행위 억제 및 기반시설 보호
지정권자	특별시장, 광역시장, 시장, 군수 등
적용기준	도로 서비스 수준, 수도 및 하수의 수요량 등

개발밀도관리구역의 지정 기준

개발밀도관리구역의 지정 기준은 여러 가지가 있으며, 이 기준들은 지역의 기반시설의 상황을 종합적으로 반영합니다. 개발행위로 인해 기반시설의 수용능력이 부족할 것으로 예상되는 지역에 대해 아래의 기준에 해당하는 경우, 개발밀도관리구역으로 지정할 수 있습니다.

1. 도로 서비스 수준: 해당 지역의 도로 서비스 수준이 매우 낮아 차량 통행이 현저하게 지체되는 지역
2. 도로율: 해당 지역의 도로율이 국토교통부령이 정하는 용도지역별 도로율에 20% 이상 미달하는 지역
3. 수도 수요량: 향후 2년 이내에 해당 지역의 수도에 대한 수요량이 수도 시설의 용량을 초과할 것으로 예상되는 지역
4. 하수 발생량: 향후 2년 이내에 해당 지역의 하수 발생량이 하수 시설의 용량을 초과할 것으로 예상되는 지역
5. 학교 수용능력: 향후 2년 이내에 해당 지역의 학생 수가 학교 수용 능력을 20% 이상 초과할 것으로 예상되는 지역

이러한 기준은 도시의 인프라가 어떻게 변화하고 있는지를 나타내며, 해당 지역의 지속 가능한 발전을 위해 필요한 조치를 취하는 데 중요한 역할을 합니다.

기준 항목	설명
도로 서비스 수준	차량 통행 지체 현상
도로율	용도지역별 도로율 20% 이상 미달
수도 수요량	향후 2년 이내 수요량이 시설 용량 초과 예상
하수 발생량	향후 2년 이내 발생량이 시설 용량 초과 예상
학교 수용능력	학생 수가 수용 능력 20% 이상 초과 예상

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개발밀도관리구역의 지정 절차

개발밀도관리구역의 지정 절차는 법적 요건을 충족해야 하며, 다음 단계로 진행됩니다.

1. 지정권자의 결정: 특별시장, 광역시장, 시장, 군수는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 개발밀도관리구역의 지정 여부를 결정합니다.
2. 지정 기준 검토: 지정권자는 앞서 언급한 기준에 따라 해당 지역이 개발밀도관리구역으로 지정될 수 있는지를 검토합니다.
3. 지정 고시: 개발밀도관리구역으로 지정된 경우, 그 사실을 지방자치단체의 공보에 게재하고, 해당 기관의 인터넷 홈페이지에 고시하여 주민들에게 알립니다.

이러한 절차는 주민의 의견을 청취하는 과정을 포함하지 않지만, 지방도시계획위원회의 심의를 통해 전문적인 의견을 반영합니다. 이는 개발밀도관리구역의 지정이 지역 주민들에게 미치는 영향을 최소화하고, 지역의 지속 가능한 발전을 도모하는 데 필수적입니다.

절차 단계	설명
지정권자 결정	특별시장, 광역시장, 시장, 군수의 결정
기준 검토	지정 기준에 따른 검토
지정 고시	공보 및 인터넷 홈페이지에 고시

개발밀도관리구역과 기반시설부담구역의 관계

개발밀도관리구역과 기반시설부담구역은 서로 다른 개념이지만, 도시 개발과 관련하여 밀접한 관계가 있습니다. 개발밀도관리구역은 주로 기반시설이 부족할 것으로 예상되는 지역에서의 개발을 제한하는 것이 목적입니다.

반면, 기반시설부담구역은 개발로 인해 기반시설의 설치가 필요한 지역을 대상으로 하여, 기반시설 설치를 위한 용지를 확보하기 위해 지정되는 구역입니다. 이 두 구역의 차이점은 다음과 같습니다.

• 개발밀도관리구역: 이미 기반시설이 부족한 지역으로, 추가 개발을 억제하기 위해 지정
• 기반시설부담구역: 향후 개발로 인해 기반시설 설치가 필요할 것으로 예상되는 지역으로, 기반시설 설치를 위한 준비를 목적으로 지정

이러한 구역들은 도시 계획 및 관리에서 중요한 역할을 하며, 지역 주민의 생활 환경을 보호하고, 지속 가능한 도시 발전을 도모하는 데 필수적입니다.

구역 종류	목적	주요 특징
개발밀도관리구역	개발 억제 및 기반시설 보호	기반시설 부족 지역, 건폐율 및 용적률 강화 적용
기반시설부담구역	기반시설 설치를 위한 용지 확보	개발 필요 지역, 기반시설 설치 요구 사항 명시

결론

개발밀도관리구역은 부동산 개발과 관련된 중요한 개념으로, 도시의 지속 가능한 발전을 위해 필수적입니다. 개발행위로 인해 기반시설이 부족할 것으로 예상되는 지역을 대상으로 지정함으로써, 지역 주민의 생활 품질을 보호하고, 도시의 혼잡을 방지하는 역할을 합니다.

이러한 구역의 지정 절차와 기준을 이해함으로써, 우리는 부동산 시장의 동향을 더욱 명확히 파악할 수 있을 것입니다. 부동산 개발에 대한 이해를 높이고, 지역 사회의 발전을 도모하는 데에 기여하기 위해, 개발밀도관리구역과 그 관련 용어들에 대한 지식을 확장하는 것이 필요합니다.

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