개발행위허가제 부동산 용어의 모든 것

개발행위허가제란?

개발행위허가제는 토지 이용과 관련된 개발행위 중 도시계획 차원에서 검토가 필요하거나 관리하는 것이 타당하다고 판단되는 경우, 특별시장, 광역시장, 시장 또는 군수의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 이 제도의 목적은 난개발을 방지하고, 지속 가능한 국토 관리를 통해 토지의 효율적 이용과 환경 보전을 도모하는 것입니다.

개발행위허가제의 필요성

우리의 토지는 서로 연접되어 있으며, 그 이용 방식이 인접 토지의 이용과 부조화를 일으킬 수 있습니다. 예를 들어, 고층 아파트가 저층 주거지 근처에 건설될 경우, 경관과 일조권 등의 문제로 갈등이 발생할 수 있습니다.

또한, 사적인 개발행위가 도시계획이나 환경 보전 계획과 상충할 우려도 있습니다. 이러한 이유로 개발행위는 반드시 사전에 검토되어야 하며, 개발행위허가제는 이를 위한 중요한 절차입니다.

개발행위허가제는 다음과 같은 기준을 고려하여 허가 여부를 결정합니다.

계획의 적정성: 개발행위가 지역 사회의 발전과 조화를 이루는지 여부를 평가합니다.
기반시설의 확보 여부: 해당 개발행위가 필요로 하는 기반시설이 확보되어 있는지를 확인합니다.
주변 환경과의 조화: 개발행위가 주변 경관이나 환경에 미치는 영향을 분석합니다.

이러한 기준을 바탕으로 허가 여부를 결정함으로써, 개발이 계획적으로 이루어지도록 하는 것이 개발행위허가제의 핵심입니다.

기준	설명
계획의 적정성	개발행위가 지역 사회와 조화를 이루는지 여부
기반시설 확보	필요한 기반시설이 확보되어 있는지 확인
환경과의 조화	주변 환경과 경관에 미치는 영향을 분석

개발행위의 종류

개발행위허가제에서는 여러 가지 유형의 개발행위를 규정하고 있습니다. 법률에서 규정하고 있는 개발행위의 유형은 다음과 같습니다.

건축물의 건축 또는 공작물의 설치: 건축법에 따라 건축물이나 기타 공작물을 설치하는 행위입니다. 이는 주거용, 상업용, 산업용 건축물 모두 포함됩니다.
토지의 형질 변경: 토지의 표면을 절토하거나 성토하는 등의 행위로, 일반적으로 경작을 위한 형질 변경은 제외됩니다.
토석의 채취: 흙, 모래, 자갈 등을 채취하는 행위로, 이 역시 토지의 형질 변경을 목적으로 하는 경우는 제외됩니다.
토지 분할: 토지를 여러 개의 필지로 나누는 행위입니다. 단, 특정 지역에서는 허가를 받지 않아도 되는 경우가 있습니다.
물건 쌓아놓기: 녹지지역, 관리지역 또는 자연환경보전지역 내에서 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위입니다.

이와 같은 다양한 개발행위 유형은 각기 다른 법률과 규제를 적용받습니다. 따라서 개발자는 자신이 추진하려는 사업이 어떤 유형에 해당하는지를 정확히 파악해야 하며, 이에 맞는 절차를 진행해야 합니다.

개발행위 종류	설명
건축물 건축	주거, 상업, 산업용 건축물의 건축
토지 형질 변경	토지의 표면을 변경하는 행위
토석 채취	흙, 모래, 자갈 등을 채취하는 행위
토지 분할	토지를 여러 개의 필지로 나누는 행위
물건 쌓아놓기	특정 지역에서 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

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개발행위허가와 건축허가의 차이점

개발행위허가와 건축허가는 종종 혼동되지만, 이 두 제도는 서로 다른 법률을 기반으로 하고 있으며, 그 목적과 심사 기준도 다릅니다. 개발행위허가는 국토계획법을 따르며, 주로 토지의 개발과 관련된 사항을 검토하는 절차입니다.

이 과정에서는 토지의 효율적인 이용, 기반시설의 확보 여부, 주변 환경과의 조화를 중점적으로 고려합니다. 반면, 건축허가는 건축법에 따라 건물 자체의 구조, 설비, 용도 등을 검토하는 절차입니다.

이때 주요 고려 사항은 해당 건축물이 법적 기준에 부합하는지 여부입니다. 또한, 개발행위허가는 토지의 개발을 위한 허가 절차로, 건축허가는 실제 건물에 대한 심의 절차입니다.

따라서 개발행위허가가 승인되었다고 하더라도, 건축허가를 별도로 받아야 할 수 있습니다. 이러한 이중 규제는 개발행위의 안정성과 지속 가능성을 높이는 데 기여합니다.

항목	개발행위허가	건축허가
법적 근거	국토계획법	건축법
주요 검토 사항	토지 효율적 이용, 기반시설 확보 여부, 주변 환경과의 조화	구조, 설비, 용도 등
심의 대상	토지 개발 관련 사항	건축물 자체
허가 절차	토지 개발을 위한 허가 절차	건축물에 대한 심의 절차

개발행위허가 절차

개발행위허가는 체계적인 절차를 통해 진행됩니다. 이 절차는 다음과 같이 요약할 수 있습니다.

신청서 제출: 민원인은 개발행위를 위한 신청서를 작성하여 관할 기관에 제출해야 합니다. 이때 필요한 서류를 함께 제출해야 합니다.
서류 검토: 관할 기관은 제출된 서류를 검토하여, 신청이 적법한지 여부를 판단합니다. 이 과정에서 추가 서류 요청이 있을 수 있습니다.
현장 조사: 서류 검토가 완료되면, 해당 지역에 대한 현장 조사가 이루어집니다. 이를 통해 개발행위가 주변 환경과 조화를 이루는지 여부를 확인합니다.
심의 및 결정: 현장 조사 결과를 바탕으로 심의를 진행하고, 개발행위의 허가 여부를 결정합니다. 이 과정에서 지역 주민의 의견이 반영될 수 있습니다.
허가 통지: 최종적으로 개발행위가 허가되면, 신청인에게 통지됩니다. 이때 허가 조건이 부여될 수 있습니다.
이행 및 준수: 허가 받은 내용에 따라 개발행위를 시행해야 하며, 이후에는 준수 사항에 대한 점검이 이루어집니다.

이러한 절차는 개발행위가 계획적으로 이루어지도록 보장하며, 지역 사회와 환경에 미치는 영향을 최소화하는 데 중요한 역할을 합니다.

절차 단계	설명
신청서 제출	민원인이 신청서를 작성하여 제출
서류 검토	관할 기관이 제출된 서류를 검토
현장 조사	해당 지역에 대한 조사
심의 및 결정	개발행위의 허가 여부 결정
허가 통지	허가 결정 후 신청인에게 통지
이행 및 준수	허가 내용에 따라 개발행위 시행 및 준수 점검